Da li je za cene stanova, za kamate, za stambene kredite samo nebo granica? Šta se to dešava na tržištu nekretnina, zašto će ove godine krov nad glavom biti skuplji i za one koji ga tek kupuju, ali i za one koji su ga već kupili na kredit? Do kada će rast cena kvadrata, kamata i rata trajati?
Nebojša Nešovanović, direktor za procene u kompaniji CBRE, kaže da se ne očekuje pad cena stanova, ali se očekuje pad ponude u bližoj budućnosti. S druge strane, pre 2024. ne treba očekivati stabilizaciju inflacije, pa tako ni euribora. Ima li neke dobre vesti?
Na primeru kredita od 30.000 evra može da se vidi kako su se kretale rate onima koji otplaćuju kredit u evrima sa varijabilnom kamatnom stopom. U januaru rata im je iznosila 121,46 evra, a u septembru 150,81 evro. Razlika je, naravno, dramatičnija za one koji su uzeli veći kredit, na primer od 100.000 evra. Rata je sa januarskih 404,86 evra u septembru skočila na 502,71 evro.
Gosti emisije “Oko” nisu mogli da daju optimistične prognoze za one koji pokušavaju da kupe krov nad glavom, kao ni za one koji otplaćuju kredite sa varijabilnom kamatnom stopom.
Zoran Petrović, predsednik Izvršnog odbora Rajfajzen banke, kaže da ima kraja rastu kamatne stope, ali da će zasad ona rasti. Najveći problem je, ističe, inflacija koja je preko 10 odsto u razvijenim zemljama.
“Rezultat toga je pooštravanje monetarnih politika, koje je tek krenulo. ECB zaostaje u odnosu na Američke federalne rezerve. ECB je imala referentnu kamatnu stopu od 1,25, a procenjuje se da će u oktobru bazična kamatna stopa već biti dva odsto”, naveo je Petrović.
Kaže da sada dolazi na naplatu to što su se uzimali krediti sa varijabilnom kamatnom stopom. Jedan od načina da se izdrži rast rate je i produženje roka otplate na pet godina, što je jedna od opcija koje je još ranije omogućila Narodna banka Srbije.
Ističe da trenutni problem mora da se reši spolja i da nas zato zanima šta radi Evropska centralna banka. Petrović ističe i da je dobro što NBS vodi monetarnu politiku restriktivnog karaktera, što je povećavala referentnu kamatnu stopu, baš kao što čine i američki FED i ECB.
Šta se dešava na tržištu nekretnina
Nebojša Nešovanović objašnjava da je privreda dobro funkcionisala u prethodnom periodu i da je akumuliran kapital. Kako bi se sačuvao, kupovani su stanovi za keš – drugi, peti, deseti.
“Došlo je do hiperlikvidnosti, postojalo je dosta kapitala koji nije imao gde da bude potrošen, a inflacija ga jede. Hteli su da ga sačuvaju jer nekretnine imaju tradicionalan rast. Možemo očekivati nastavak, ali ni blizu kao u prethodnom periodu”, rekao je Nešovanović.
Ističe da će zbog promena na monetarnom tržištu biti teže investitorima da povuku kredit za izgradnju nekretnina, što će se odraziti i na ponudu u godinama koje dolaze. Zbog toga se ne očekuje pad cena nekretnina – eventualno u manjim sredinama i kod vikendica.
Nešovanović ističe da problem imaju oni koji kupuju prvi stan na kredit i da je potrebno neke stvari da se reše sistemski.
“Imamo sjajno tržište za one koji grade, ali problem je socijalni – mladi koji hoće da formiraju porodicu teško će kupiti stan i mogu se odseliti i otići negde gde mogu da kupe krov nad glavom. Moramo više da gradimo da bi mladi imali krov nad glavom i ostali ovde”, naveo je on.
Nešovanović napominje i da rast cena nekretnina kod nas nije povezan sa dolaskom Rusa jer oni ne kupuju stanove u većem broju.
Kakve su procene, koliko će rasti euribor
Dekan fakulteta Fefa Milan Nedeljković objašnjava da ako imate kredit sa varijabilnom kamatnom stopom indeksiran prema evru, ta varijabilna komponenta je euribor.
“Mene onda zanima na kom je nivou on, a ne kamatna stopa na srpskom kamatnom tržištu. Ako ECB podigne kamatnu stopu, sve raste. ECB zaostaje sa agresivnošću, sa kamatnim stopama, tako da će rate biti još veće: ECB će imati agresivniju monetarnu politiku, euribor će porasti i kamate koje plaćamo”, naveo je Nedeljković.
Dodaje da projekcije pokazuju da će rasti i sledeće godine i da će se tek 2024. stabilizovati.
Zoran Petrović navodi da centralne banke sve češće izlaze sa prognozama i revidiraju ih.
“Neke prognoze kažu da bismo mogli krajem prvog kvartala da vidimo kamatnu stopu ECB na oko tri odsto, sad je na 1,25 i da tu zabeležimo stabilnu situaciju… U narednih nekoliko ciklusa inflacija će rasti i dok god bude rasla, centralne banke će povećavati kamatne stope”, rekao je Petrović.
Koji je zadatak Narodne banke Srbije
Nedeljković ističe da je prvi izazov NBS da zaustavi inflaciju, ali i obezbedi finansijsku stabilnost, što i čini. Kada je reč o kreditima u evrima, NBS nema uticaj.
“NBS kontroliše deo vezan za dinarsku kamatnu stopu, nema uticaj na evropsku”, rekao je Nedeljković.
Ipak, postoje načini na koje može da utiče na kredite – tako što će pooštravati zahteve u pogledu dobijanja kredita.
S druge strane, samim tim što suzbija inflaciju, banka pomaže onima koji otplaćuju kredit – rata im jeste veća, ali su cene pod kontrolom.
“Ako banka može da kontroliše cene, da upravlja očekivanjima, i dâ signal da će uraditi sve što treba da bi se zaustavila inflacija, ja onda mogu da servisiram ratu a da ne uđem u opasnost siromaštva”, kaže Nedeljković.
U trećem kvartalu ove godine u odnosu na prošlu, zabeležen je pad tražnje od 27 odsto za stambenim kreditima.
