U praksi je često sporna odredba predugovora o prodaji nepokretnosti kojom se bliže određuje šta će se dogoditi sa kaparom ukoliko poslovna banka kupcu ne odobri stambeni kredit.
Kako objašnjava Andrejićeva, iako pre zaključivanja predugovora o prodaji nepokretnosti kupci u banci dobiju predodobrenje, uvek postoji određena neizvesnost da li će banka zaista odobriti kredit.
“Srž problema predstavlja to što kupac ne može biti u potpunosti siguran da će mu poslovna banka odobriti stambeni kredit. Zbog toga najčešće kupac zahteva da se u predugovoru o prodaji nepokretnosti predvidi da će prodavac kaparu vratiti u slučaju neodobravanja stambenog kredita”, ističe.
Kupci smatraju da je to za njih preveliki rizik jer je faktički odobravanje kredita diskreciono pravo banke, pa samim tim ukoliko bi bili odbijeni to ne može da predstavlja njihovu krivicu.
“S druge strane, prodavcu ovakva odredba ne odgovara i nije u njegovom interesu, jer mu se faktički onemogućava da raspolaže dobijenom kaparom zbog rizika da će istu morati da vrati kupcu. Na primer, prodavac ne može dalje kaparisati nepokretnost koju bi on kupio nakon prodaje svoje nepokretnosti, a takođe njemu se onemogućava da za taj period neizvesnosti pregovara sa drugim potencijalnim kupcima, zbog čega može pretrpeti štetu”, navodi Andrejić.
Više opcija za rešavanje problema
Kako ne bi došlo do nepredviđenih situacija, nesporazuma i štete, najbolje je dogovoriti se o načinu rešenja ovog problema pre nego što do njega dođe.
“Prva opcija je da prodavac i kupac postignu dogovor da će prodavac vratiti kupcu kaparu ili jedan njen deo ukoliko banka ne odobri kredit. Druga opcija je da prodavac zadrži primljenu kaparu ukoliko banka kupcu ne odobri kredit. Dešavalo se da do prodaje nepokretnosti ne dođe upravo zbog ovog pitanja, kada prodavac i kupac ne postignu dogovor šta će se desiti sa kaparom”, kaže advokat agencije za nekretnine.
Prema njenom mišljenju, ipak je kupac taj koji bi trebalo da preuzme rizik neodobravanja kredita i snosi posledicu u vidu gubitka kapare.
“Kupac i prodavac se mogu dogovoriti da kaparu, umesto predaje prodavcu, polože u sudski ili javnobeležnički depozit”, zaključuje ona.
